Aktualne ceny mieszkań w Zelowie

Barometr cen, sierpień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Zelowie płacono przeciętnie 5 253 zł. To wzrost o +34,7%, czyli o +1353 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty uzgadniane przez strony transakcji.

To comiesięczny barometr lokalnego rynku, w którym liczy się nie cena deklarowana w ogłoszeniu, lecz cena wpisana do rejestru. Dla kupujących i sprzedających jest to punkt odniesienia do oceny, o ile wzrosły ceny oraz jak aktualne stawki mają się do historii cen od 2019 roku.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 5 253 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +34,7% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+1353 zł na metrze)
• 3 253-5 769 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 187 500 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 38 m²
• +53% - o tyle podrożał metr od 2022 r. (średnio +11,3% rocznie)
• rejon Osiedle Piastów - najdroższa część miasta: 4 742 zł/m²

Mediana na poziomie 5 253 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych transakcji została zawarta po cenie niższej, a połowa po cenie wyższej. Rozpiętość od 3 253 zł/m² do 5 769 zł/m² wskazuje zarazem na zróżnicowanie lokali pod względem metrażu, stanu technicznego i położenia.

Rynek pierwotny i wtórny

Wykaz transakcji pozwala wskazać dla rynku wtórnego medianę 6 502 zł/m². Rynek pierwotny nie tworzy w Zelowie porównywalnego segmentu w publikowanych danych, dlatego nie ma podstaw do wyliczenia lokalnej premii deweloperskiej.

Na większych rynkach wyższa cena nowych mieszkań zwykle odzwierciedla koszt realizacji inwestycji, standard energetyczny budynków oraz dostępność lokali gotowych do zamieszkania. W Zelowie bieżący obraz cen transakcyjnych kształtuje przede wszystkim obrót lokalami z rynku wtórnego.

Mapa cen: rejony miasta

Rejon Osiedle Piastów osiągnął 4 742 zł/m², co czyni go najdroższą wskazaną częścią miasta. Różnice między rejonami są istotne dla wyceny konkretnego lokalu, ponieważ średnia miejska nie zastępuje porównania mieszkań o podobnym położeniu i parametrach.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 187 500 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 3 750 zł. Podatku nie zapłacą osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 1 870 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Ostateczny budżet kupującego zależy jednak nie tylko od ceny transakcyjnej, ale także od zakresu finansowania, kosztów wykończenia oraz ewentualnych prac remontowych.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2022 r. metr kwadratowy w Zelowie podrożał z 3 427 zł do 5 253 zł, czyli łącznie o +53% - średnio o +11,3% rocznie. Historia cen pokazuje, że obecna mediana jest wyraźnie wyższa od poziomu z początku tego okresu.

Tak silny wzrost nie oznacza automatycznie jednakowego tempa w każdej lokalizacji i dla każdego typu lokalu. Mniejsze mieszkania często osiągają wyższą cenę za metr kwadratowy, ponieważ ich całkowita kwota zakupu pozostaje dostępniejsza dla szerszej grupy nabywców.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa łódzkiego objętych naszym monitoringiem to 7 987 zł/m² - w Zelowie jest więc o 2 734 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 16 km dalej Bełchatowie metr był o 197 zł droższy. Różnica wobec Pabianic wyniosła +24,4%, a wobec Piotrkowa Trybunalskiego +40,9%. Niższy poziom cen w Zelowie może wzmacniać zainteresowanie nabywców, dla których ważniejsza od centralnej lokalizacji jest relacja ceny zakupu do metrażu.

Komentarz analityczny

Bieżąca zmiana w Zelowie, wynosząca +34,7% wobec średniej z 2025 r., jest wyższa od średniego tempa +11,3% rocznie notowanego od 2022 r. W dłuższym ujęciu mediana wzrosła z 3 427 zł/m² do 5 253 zł/m², czyli o +53%. Lokalne ceny transakcyjne wskazują więc na przyspieszenie względem własnej historii miasta.

Na tle największych rynków krajowych Zelów pozostaje rynkiem o niższym poziomie cen. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w 7 największych miastach Polski przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. zmiany cen na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach mieściły się między około -1,2% i -1,4% a +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie dla lokalnych rynków ma również podaż nowych lokali. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznaczało spadek rok do roku, mimo wzrostu względem poprzedniego kwartału (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026). W 7 największych rynkach do sprzedaży trafiło w II kwartale 2026 r. niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Ograniczona podaż na dużych rynkach może pośrednio kierować część popytu do tańszych miast, ale skala tego mechanizmu zależy od lokalnej dostępności mieszkań i finansowania zakupu.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami w Zelowie? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli poziom popytu utrzyma się przy ograniczonej dostępności lokali, presja na ceny może pozostać widoczna. Jeśli natomiast na rynek trafi więcej mieszkań lub kupujący będą ostrożniej podchodzić do finansowania, dynamika może się osłabić. Kolejne aktualizacje barometru i wykres cen pokażą, który z tych scenariuszy zyskuje potwierdzenie w rejestrze.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Zelowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 5 253 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 3 253-5 769 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Zelowie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o +34,7%, czyli o +1353 zł/m², wyższa od średniej z 2025 r.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 14 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-01; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.