Aktualne ceny mieszkań w Bełchatowie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Bełchatowie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 5 667 zł. To wzrost o +6,3% i +335 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty zapisane w wykazie transakcji RCN.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Bełchatowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Bełchatów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Bełchatowie: najważniejsze liczby

• 5 667 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +6,3% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+335 zł na metrze)
• 4 896-6 501 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 305 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 58 m²
• +69% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +11,1% rocznie)
• rejon Czapliniec - najdroższa część miasta: 6 607 zł/m²

Mediana oznacza środkową wartość w szeregu cen transakcyjnych. W Bełchatowie połowa zarejestrowanych zakupów mieściła się między 4 896 a 6 501 zł/m², co dobrze pokazuje rozpiętość lokalnego rynku. Typowa transakcja dotyczyła mieszkania o powierzchni 58 m² i wartości 305 000 zł.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania były o 23.6% droższe od lokali z rynku wtórnego. Mediana wyniosła 6 560 zł/m² na rynku pierwotnym oraz 5 309 zł/m² na rynku wtórnym.

Ta różnica jest typowa dla rynku, na którym kupujący płacą premię za nowy budynek, współczesny układ lokalu i brak konieczności przeprowadzania remontu bezpośrednio po zakupie. Z drugiej strony niższa cena na rynku wtórnym może pozostawiać większy margines na dostosowanie mieszkania do własnych potrzeb.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą medianę osiągnęły małe mieszkania o powierzchni 35-45 m², gdzie metr kosztował 6 481 zł. W kawalerkach o metrażu 25-35 m² było to 6 353 zł/m². Dla porównania w dużych lokalach 70-90 m² mediana wyniosła 5 374 zł/m².

Wyższa cena metra w kompaktowych lokalach wynika zwykle z tego, że nabywca kupuje funkcjonalność przy niższej całkowitej cenie zakupu. Większe mieszkania są tańsze w przeliczeniu na metr, choć ich łączna wartość pozostaje wyższa.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Czapliniec, gdzie wyniosła 6 607 zł/m². Najniższa wartość dotyczy rejonu Osiedle Dolnośląskie - 4 999 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 32%, co potwierdza, że lokalizacja nadal wyraźnie różnicuje ceny transakcyjne w mieście.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie typowego mieszkania z rynku wtórnego za 305 000 zł do ceny lokalu dochodzą koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 6 100 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wraz z VAT może wynieść do około 2 448 zł, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Ostateczny koszt zakupu zależy więc nie tylko od ceny za metr, lecz także od wyboru rynku i sposobu finansowania transakcji.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 roku pokazuje silną zmianę poziomu stawek po 2021 r. Mediana ceny metra wzrosła z 3 351 zł do 5 667 zł, czyli łącznie o +69%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +11,1% rocznie.

Obecna zmiana wobec 2025 r., wynosząca +6,3%, jest niższa od średniego tempa obserwowanego od 2021 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego punktu odniesienia: w krótszym ujęciu rynek rośnie wolniej niż w dłuższej historii.

Bełchatów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa łódzkiego objętych monitoringiem wynosi 8 084 zł/m². W Bełchatowie metr był zatem o 2 417 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W Zelowie, położonym 16 km od Bełchatowa, metr kosztował o 459 zł mniej. Z kolei w Piotrkowie Trybunalskim, Pabianicach i Konstantynowie Łódzkim ceny były wyższe niż lokalna mediana.

Komentarz analityczny

Bieżący barometr wskazuje wzrost cen transakcyjnych w Bełchatowie o +6,3%, czyli o +335 zł/m² wobec średniej z 2025 r. Jest to dynamika niższa od średniego tempa +11,1% rocznie od 2021 r., kiedy mediana wynosiła 3 351 zł/m². Rynek nadal pozostaje wyżej niż w tamtym punkcie historii, ale skala bieżącej zmiany jest mniejsza niż w dłuższym okresie.

Na sytuację popytową może oddziaływać poziom kosztu kredytu. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% we wrześniu 2026 r., po obniżce o 25 pb - wynika z danych NBP i opracowań rynkowych z 2026 r. Niższa stopa referencyjna może poprawiać dostępność finansowania, a tym samym wspierać zainteresowanie zakupem mieszkań także w miastach takich jak Bełchatów.

Po stronie podaży w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli w Polsce 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a rozpoczęli budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej rok do roku. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, co oznaczało spadek o 1,4% rok do roku (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Wolniejsza podaż w skali kraju może ograniczać konkurencję nowych lokali, choć lokalny efekt zależy od konkretnej oferty w Bełchatowie.

Twardych prognoz nie stawiamy. To, co dalej z cenami, będzie zależało między innymi od dostępności kredytów, podaży mieszkań i aktywności kupujących. Jeśli popyt kredytowy będzie się poprawiał przy ograniczonej podaży, presja na ceny może się utrzymać. Jeśli zaś oferta mieszkań wzrośnie szybciej niż liczba kupujących, dynamika może osłabnąć. Na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną, odpowiedzą kolejne aktualizacje rejestru.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Bełchatowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 5 667 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 896 a 6 501 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Bełchatowie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +6,3%, czyli o +335 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy jest rejon Czapliniec z medianą 6 607 zł/m², a najtańszy rejon Osiedle Dolnośląskie z medianą 4 999 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Bełchatowie?

W kawalerkach o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 6 353 zł/m², a w małych mieszkaniach 35-45 m² - 6 481 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 6 560 zł/m² i była o 23.6% wyższa niż 5 309 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 200 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-02; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.