Aktualne ceny mieszkań w Bełchatowie

Barometr cen, sierpień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Bełchatowie płacono przeciętnie 5 450 zł. To wzrost o +2,2%, czyli +118 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a więc pokazuje faktycznie zawarte umowy, nie ceny widoczne w ogłoszeniach.

Dla kupujących i sprzedających to istotna różnica: ceny ofertowe wyznaczają punkt wyjścia do negocjacji, natomiast wykaz transakcji RCN pozwala ocenić, ile ostatecznie płacił rynek. Comiesięczny barometr cen mieszkań wskazuje, że lokalny wzrost wyhamował względem wcześniejszych lat, choć ceny pozostają wyraźnie wyższe niż na początku obecnego cyklu.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 5 450 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,2% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+118 zł na metrze)
• 4 758-6 291 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 300 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 58 m²
• +63% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +10,2% rocznie)
• rejon Czapliniec - najdroższa część miasta: 6 553 zł/m²

Mediana 5 450 zł/m² oznacza środkową wartość lokalnego rynku. Połowa cen transakcyjnych była niższa, a połowa wyższa. Przedział 4 758-6 291 zł/m² dobrze pokazuje skalę różnic między lokalami, wynikającą między innymi z metrażu, stanu budynku, standardu wykończenia i lokalizacji.

Rynek pierwotny i wtórny

Na rynku pierwotnym metr kwadratowy kosztował 6 558 zł, wobec 5 288 zł na rynku wtórnym. Nowe mieszkania od deweloperów były zatem o 24.0% droższe od lokali używanych.

Premia rynku pierwotnego zwykle obejmuje nie tylko nowość budynku, lecz także współczesny standard techniczny, układ lokali i koszt realizacji inwestycji. Rynek wtórny jest bardziej zróżnicowany, dlatego w jego cenach mocniej widać wpływ wieku budynku, remontów oraz konkretnej części miasta.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły lokale 35-45 m², po 6 310 zł/m². Kawalerki z przedziału 25-35 m² kosztowały 6 205 zł/m². W większych mieszkaniach stawki za metr były niższe: dla lokali 90-120 m² wyniosły 4 663 zł/m².

To typowy mechanizm rynku mieszkaniowego. Mniejsze lokale mają niższą cenę całkowitą, przez co trafiają do szerszego grona kupujących, a ich metr kwadratowy może być wyceniany wyżej. Przy większym metrażu cena całkowita staje się ważniejszą barierą zakupową.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Czapliniec, gdzie mediana wyniosła 6 553 zł/m². Najniższą wartość odnotowano w rejonie Osiedle Dolnośląskie - 4 884 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 34%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Układ cen pokazuje, że lokalizacja może zmieniać wartość metra o więcej niż sam metraż. Dla kupującego oznacza to potrzebę porównywania mieszkań o podobnym standardzie w obrębie konkretnych rejonów, a nie wyłącznie odnoszenia ceny do mediany całego Bełchatowa.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 300 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną należy uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w stawce 2% to około 6 000 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 2 423 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. W praktyce porównanie ofert z obu segmentów powinno obejmować zarówno cenę za metr, jak i pełny koszt wejścia w transakcję.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje silną zmianę poziomu lokalnego rynku. Od 2021 r. metr kwadratowy w Bełchatowie podrożał z 3 351 zł do 5 450 zł, czyli łącznie o +63%. Średnie tempo wzrostu wyniosło +10,2% rocznie.

Obecny wzrost o +2,2% jest wyraźnie niższy od średniego tempa z okresu od 2021 r. To odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny: nadal rosną, ale wolniej niż w poprzedniej fazie rynku.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa łódzkiego objętych monitoringiem wynosi 7 987 zł/m². W Bełchatowie metr był zatem o 2 537 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 16 km dalej Zelowie metr był o 197 zł tańszy. Z kolei w Piotrkowie Trybunalskim, Pabianicach i Konstantynowie Łódzkim mediana przekraczała poziom Bełchatowa.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika wskazuje na stabilniejszą fazę rynku. Mediana 5 450 zł/m² jest o +2,2% wyższa niż średnia z 2025 r., ale tempo to pozostaje poniżej średniej +10,2% rocznie notowanej od 2021 r. Po wzroście z 3 351 zł/m² do 5 450 zł/m² rynek porusza się więc wolniej, choć nie odwrócił dotychczasowego kierunku.

W największych miastach Polski średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym przekroczyła 16 tys. zł/m² w II kwartale 2026 r. i była wyższa o 7% rok do roku, a na wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku. W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach na rynku pierwotnym obserwowano lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w II kwartale 2026 r. do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach, o 28% mniej rok do roku. W I kwartale na tych rynkach wprowadzono 10,3 tys. mieszkań (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza podaż w dużych ośrodkach może wzmacniać zainteresowanie rynkami o niższym progu cenowym, jeśli popyt pozostanie aktywny.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Dalszy kierunek będzie zależał między innymi od relacji popytu do dostępnej podaży oraz od utrzymania różnicy między cenami Bełchatowa a droższymi miastami regionu.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Bełchatowie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 5 450 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 758 zł/m² a 6 291 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Bełchatowie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +2,2%, czyli o +118 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy jest rejon Czapliniec z medianą 6 553 zł/m², a najniższą medianę ma rejon Osiedle Dolnośląskie - 4 884 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Bełchatowie?

Kawalerki o metrażu 25-35 m² osiągały medianę 6 205 zł/m², a małe mieszkania 35-45 m² - 6 310 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana rynku pierwotnego wyniosła 6 558 zł/m², a wtórnego 5 288 zł/m², co oznacza różnicę 24.0%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 313 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-15; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.