Ceny mieszkań w Bełchatowie: 5 640 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: 5 640 zł/m² wynosi mediana cen mieszkań w Bełchatowie z ostatnich 12 miesięcy. To o 308 zł/m², czyli o 5,8%, więcej niż średnia z 2025 r. Ceny transakcyjne pokazują kwoty zapisane w aktach notarialnych, a nie oczekiwania sprzedających z ogłoszeń. Dla kupującego równie ważne jak wynik całego miasta są różnice między lokalizacjami, metrażami i rynkiem deweloperskim a wtórnym.

Redakcja belchatowski24.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Bełchatowie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Bełchatów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Bełchatowie: najważniejsze liczby

• 5 640 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 308 zł/m², czyli 5,8% - wzrost wobec średniej z 2025 r.
• 4 895-6 463 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 304 000 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 58 m² - mediana powierzchni.
• 6 643 zł/m² - mediana w rejonie Czapliniec, najwyższa w zestawieniu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

6 560 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 5 337 zł/m² na wtórnym oznacza premię deweloperską wynoszącą 22,9%. Przy porównywaniu budżetów znaczenie ma również zakres prac po zakupie: cena lokalu od dewelopera i mieszkania używanego nie musi obejmować tego samego poziomu przygotowania do zamieszkania.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

6 419 zł/m² w segmencie 35-45 m² to najwyższa stawka w zestawieniu metraży. Kawalerki osiągały 6 353 zł/m², natomiast lokale o powierzchni 70-90 m² kosztowały 5 374 zł/m². Mniejsza powierzchnia ogranicza całkowity budżet zakupu, co może podtrzymywać popyt mimo wyższej ceny jednostkowej.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

6 643 zł/m² w rejonie Czapliniec i 5 073 zł/m² w rejonie Lipy wyznaczają skrajne poziomy poniższego zestawienia. Różnica wynosi 31%. Między nimi mieszczą się osiedla o odmiennym zasobie mieszkań i strukturze zawieranych umów.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

304 000 zł za mieszkanie z rynku wtórnego to punkt wyjścia do budżetu, nie jego zamknięcie. Podatek PCC według stawki 2% wynosi około 6 080 zł; osoby kupujące pierwsze mieszkanie korzystają ze zwolnienia. Maksymalna taksa notarialna to około 2 443 zł z VAT, przy czym stawki można negocjować. Dochodzą 300 zł opłat sądowych za wpisy do księgi wieczystej. Przy zakupie od dewelopera cena zawiera VAT, a PCC nie występuje.

Więcej aktualności z Bełchatowa znajdziesz na stronie głównej belchatowski24.pl, a wydarzenia i imprezy na najbliższe dni zawsze na belchatowski24.pl/wydarzenie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje skalę zmiany: z 3 351 zł/m² w 2021 r. do 5 640 zł/m² obecnie. Odpowiada to wzrostowi o 68%, przy średnim rocznym tempie 11,0%. Poniższy wykres przedstawia przebieg cen w czasie.

Bełchatów na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 019 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa łódzkiego. W Bełchatowie metr kosztuje o 2 379 zł mniej.

Powiat bełchatowski wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 5 344 zł/m²; rok wcześniej było to 4 762 zł/m², co oznacza wzrost o 12,2%. W samym mieście średnia z aktów za cały 2024 r. wyniosła 4 854 zł/m², czyli o 490 zł mniej niż mediana powiatu.

* Dane GUS obejmują cały powiat, również gminy wiejskie, i są publikowane kwartalnie z opóźnieniem. IV kw. 2024 jest najnowszym dostępnym kwartałem tego zestawienia, nie aktualizacją miejskich danych z ostatnich 12 miesięcy.

W oddalonym o 16 km Zelowie metr kosztował o 1 248 zł, czyli 22,1%, mniej niż w Bełchatowie.

Komentarz analityczny

308 zł/m², czyli 5,8%, wzrostu oznacza kontynuację zwyżki, ale w tempie niższym od historycznych 11,0% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od horyzontu: obecna dynamika jest spokojniejsza niż wieloletnia ścieżka miasta.

6,3% rok do roku wyniósł wzrost cen mieszkań w Polsce w II kwartale 2026 r. (źródło: GUS, „Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.”). Lokalny kierunek pozostaje zgodny z ogólnopolskim ruchem cen.

5,98% wynosiło średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych we wrześniu 2026 r. (źródło: NBP, dane za wrzesień opublikowane 30 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na dostępny budżet nabywców, a przez niego na popyt także poza największymi miastami.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność kredytu się poprawi, a oferta pozostanie ograniczona, presja wzrostowa może się utrzymać. Jeśli podaż będzie rosła szybciej niż popyt, kupujący mogą zyskać przestrzeń do negocjacji. Twardych prognoz nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Bełchatowie?

Mediana wynosi 5 640 zł/m², a połowa transakcji mieści się w przedziale 4 895-6 463 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Bełchatowie rosną, czy spadają?

Rosną: wynik jest o 308 zł/m², czyli 5,8%, wyższy od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu najwyżej znajduje się rejon Czapliniec z 6 643 zł/m², a najniżej rejon Lipy z 5 073 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Bełchatowie?

Mediana dla mieszkań 25-35 m² wynosi 6 353 zł/m², a dla segmentu 35-45 m² jest to 6 419 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 6 560 i 5 337 zł/m², a premia rynku pierwotnego sięga 22,9%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 245 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 31 sierpnia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (40 transakcji) i wtórny (170); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-08-31; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.